Dükkân ve işyeri satışında alıcı eve değil, gelire bakar. Fiyatı belirleyen şey metrekare değil, o metrekarenin ürettiği kiradır. Kiracılı satıştan getiri hesabına, süreci anlatıyoruz.
Konut alıcısı "burada yaşar mıyım" diye sorar. İşyeri alıcısı ise "bu bana yılda ne kazandırır" diye sorar. Bu tek fark, satış sürecinin tamamını değiştirir: fiyatlama yöntemi farklıdır, alıcı profili farklıdır, hatta kiracının varlığı bile konutta dezavantajken işyerinde çoğu zaman avantajdır.
İki yöntem birlikte kullanılır:
Aynı cadde ve benzer konumdaki dükkânların m² fiyatları. Konutta olduğu gibi, ancak işyerinde konum çok daha keskin ayrım yaratır — aynı caddenin iki yakası arasında bile ciddi fark olabilir.
Yatırımcının asıl baktığı hesap budur: yıllık kira geliri ÷ satış fiyatı = getiri oranı. Bölgedeki benzer mülkler hangi getiri oranıyla el değiştiriyorsa, sizin dükkânınızın kirası da o orana bölünerek bir değer bulunur. Kirası yüksek, düzenli ödeyen kiracısı olan bir dükkân, aynı metrekaredeki boş dükkândan daha yüksek bedelle satılır.
Pratik sonuç: Satıştan önce kirayı piyasa seviyesine çekmek, çoğu zaman satış fiyatını kira artışının katları kadar yükseltir. Kira düşükse önce sözleşmeyi güncellemek, sonra satışa çıkmak daha kazançlı olabilir.
Bir dükkânın toplam alanı hesaplanırken katların tamamı eşit sayılmaz. Zemin kat tam değerdeyken, asma kat ve bodrum kısmi ağırlıkla hesaba katılır — çünkü ticari kullanılabilirlikleri düşüktür.
Bu yüzden "150 m² dükkân" ifadesi tek başına anlam taşımaz; bunun kaç metrekaresi zemin sorusu sorulmalıdır. Değer tahmini aracımız da dükkân seçildiğinde zemin, asma ve bodrum alanlarını ayrı ayrı sorar ve ağırlıklandırarak hesaplar.
İşyerinizde kiracı varken de satabilirsiniz ve bu genellikle bir dezavantaj değildir. Bilinmesi gerekenler:
Adana Çukurova Mahfesığmaz'daki ofisimizden konut, arsa ve ticari mülk süreçlerini yürütüyor; işyeri satışlarında kira getirisi analizi ve yatırımcı eşleştirmesi yapıyoruz.
Evet. Kira sözleşmesi mülkle birlikte yeni malike geçer ve devam eder; kiracı satış nedeniyle çıkarılamaz. Yatırım amaçlı alıcılar için kiracılı mülk genellikle avantajdır, çünkü ilk günden gelir üretir. Kendi kullanmak isteyen alıcı içinse dezavantajdır — bu yüzden hedef alıcı tipini baştan belirlemek önemlidir.
Temel mantık şudur: yıllık kira geliri, bölgede benzer mülklerin işlem gördüğü getiri oranına bölünür. Getiri oranı bölgeye, mülk tipine ve kiracının niteliğine göre değişir. Bu yüzden tek bir oran vermek doğru olmaz; mülkünüz için geçerli aralığı birlikte değerlendirebiliriz.
Kira piyasanın belirgin altındaysa evet, genellikle mantıklıdır. Çünkü satış fiyatı kira gelirine bağlı hesaplandığında, kiradaki artış satış fiyatına kat kat yansır. Ancak kira artışının yasal sınırları ve sözleşme koşulları vardır; adım atmadan önce mevcut sözleşmenizi birlikte inceleyelim.
Toplam metrekare tek başına yeterli bilgi değildir. Bu alanın ne kadarı zemin kat, ne kadarı asma ve bodrum — bu ayrım fiyatı doğrudan değiştirir, çünkü zemin dışındaki katlar ticari olarak daha az kullanılabilirdir ve kısmi ağırlıkla hesaba katılır. Değer tahmini aracımız bu üç alanı ayrı ayrı sorar.
Tapu harcının satıcı payı, emlak vergisi ilişik kesme belgesi, elde tutma süresine ve satıcının statüsüne bağlı olarak vergi yükümlülükleri ve danışmanlık bedeli. Ticari gayrimenkulde vergilendirme konuta göre farklılık gösterebildiği için mali müşavirinize danışmanızı öneririz. Bu sayfada bilerek sabit oran vermiyoruz.
Her mülk tipinin süreci ve fiyatlama mantığı farklıdır:
Zemin, asma ve bodrum alanlarını ayrı girin — araç ağırlıklandırarak hesaplar.
Mikrofon izni gerekir. Asistan yapay zekadır; ilan bilgilerini sistemimizden okur, fiyat değerlendirmesi yapmaz. Görüşme metni hizmet kalitesi için kaydedilir, ses kaydı tutulmaz. Ayrıntı: KVKK Aydınlatma Metni.