Arsa satışı konut satışına benzemez. Fiyatı belirleyen şey metrekare değil, o metrekarenin üzerine ne yapılabildiğidir. İmar durumundan hisseli tapuya, süreci ve dikkat edilmesi gerekenleri anlatıyoruz.
Konut satarken alıcı evi gezer, beğenir, alır. Arsada durum farklıdır: alıcı çoğu zaman müteahhit ya da yatırımcıdır ve baktığı ilk şey manzara değil, imar durumudur. Aynı sokakta yan yana iki parselin fiyatı, imar hakları farklıysa ikiye katlanabilir. Bu yüzden arsa satışında hazırlık, ilandan önce belediyede başlar.
Alıcı şu hesabı yapar: bu parsele kaç metrekare inşaat sığar, o inşaat ne kadar eder, geriye arsaya ne kalır. Dolayısıyla fiyatı belirleyen ana unsurlar:
İlk yapılacak iş: belediyeden güncel imar durum belgesi almak. Bu belge olmadan verilen fiyat tahmindir; belgeyle verilen fiyat pazarlıkta savunulabilir.
Adana'da arsaların önemli bir kısmı miras yoluyla bölünmüş, hisseli tapuludur. Hisseli bir arsada tek başınıza satış yapabilirsiniz — ancak sattığınız şey belirli bir parça değil, tapudaki hissenizdir. Alıcı için bu ciddi bir risktir ve fiyatı aşağı çeker.
Kısacası: hisseyi tek başına satmak en düşük değerli seçenektir. Mümkünse hissedarlarla birlikte, bütün parselin satışı çok daha yüksek bedel getirir.
İmar uygulaması görmemiş bir araziniz varsa, imara açılırken yol, park, okul gibi kamu alanları için arazinizden bedelsiz bir kesinti yapılır. Buna Düzenleme Ortaklık Payı denir.
Bu, satış açısından kritik bir bilgidir: elinizdeki 1.000 m² imar sonrası 1.000 m² olarak kalmaz. Alıcı bu kesintiyi hesaba katarak fiyat verir. Arazinizin imar uygulaması görüp görmediğini, gördüyse DOP kesintisinin yapılıp yapılmadığını belediyeden öğrenin — bu bilgi pazarlığın merkezindedir.
Not: DOP oranı için mevzuatta bir üst sınır bulunur ve uygulama bölgeye göre değişir. Kendi parseliniz için geçerli durumu ilgili belediyeden teyit edin.
İmarlı ve konum olarak talep gören bir arsanız varsa, satmak yerine kat karşılığı vermeyi de değerlendirebilirsiniz. Bu modelde arsayı devretmez, karşılığında bitmiş daire alırsınız.
Hangisi daha avantajlı olduğu; arsanın konumu, bölgedeki satış hızı, müteahhidin güvenilirliği ve sizin nakit ihtiyacınıza bağlıdır. Nakit ihtiyacı acil olan için satış, uzun vadeli değer arayan için kat karşılığı genellikle daha uygundur. Sözleşme şartları burada her şeyden önemlidir — kat karşılığı anlaşmalarında bilinmesi gerekenleri ayrı bir yazıda ele aldık.
Adana Çukurova Mahfesığmaz'daki ofisimizden, imarlı arsa ve imarsız arazi süreçlerinde parsel sorgulama, imar durumu analizi ve alıcı eşleştirmesi yapıyoruz.
Evet, tapudaki hissenizi satabilirsiniz. Ancak diğer hissedarların önalım (şufa) hakkı vardır ve satış usulüne uygun bildirilmezse dava konusu olabilir. Ayrıca hisse satışı, bütün parselin satışına göre belirgin biçimde düşük bedelle sonuçlanır. Mümkünse önce ifraz, olmuyorsa hissedarlarla birlikte satış önerilir.
Parselin bağlı olduğu belediyenin imar müdürlüğünden imar durum belgesi alınır. Belgede yapılaşma koşulları, emsal, taban alanı, kat adedi ve çekme mesafeleri yer alır. Bu belge satışta fiyatınızı savunmanızı sağlayan en önemli evraktır.
İmar planı yapılmış olsa bile tapu vasfı kendiliğinden değişmez; imar uygulaması (18. madde) tamamlanıp yeni parseller oluştuğunda vasıf güncellenir. Bu süreçte DOP kesintisi yapılır. Satış öncesi arazinin hangi aşamada olduğunu netleştirmek, hem fiyatı hem alıcı güvenini doğrudan etkiler.
Tapu harcının satıcı payı, emlak vergisi ilişik kesme, elde tutma süresine bağlı olarak değer artış kazancı vergisi ve danışmanlık bedeli. Oranlar yıldan yıla değiştiği için bu sayfada sabit rakam vermiyoruz; işlem tarihindeki güncel oranları resmi kaynaktan ya da bizden teyit edin.
Evet, ücretsiz değer tahmini aracımız arsa ve tarla tiplerini de kapsar ve mahalle bazlı güncel piyasa verisiyle bir aralık verir. Ancak arsada imar hakkı fiyatı belirleyen ana unsurdur; bu yüzden net rakam için parselin ve imar durumunun incelenmesi gerekir. Bu araç bir değerleme raporu değildir; resmi değerleme SPK lisanslı kuruluşlarca yapılır.
Her mülk tipinin süreci ve fiyatlama mantığı farklıdır:
Önce ücretsiz tahmini aralığı görün, sonra imar durumunu birlikte değerlendirelim.
Mikrofon izni gerekir. Asistan yapay zekadır; ilan bilgilerini sistemimizden okur, fiyat değerlendirmesi yapmaz. Görüşme metni hizmet kalitesi için kaydedilir, ses kaydı tutulmaz. Ayrıntı: KVKK Aydınlatma Metni.