İnternet sitelerindeki m² fiyatını alıp daireyle çarpıyorlar. Bu değerleme değil, tahmindir. Gerçek değerleme daha karmaşık — ama mantığı öğrenince anlaşılır.
3 Temel Yöntem
1. Emsal Karşılaştırma: Son 3-6 ayda aynı mahallede, benzer özelliklerde gerçekten satılan evlere bakılır. İlan fiyatı değil, satış fiyatı. Bu en güvenilir yöntemdir.
2. Gelir Yaklaşımı: Mülkün yıllık kira getirisi hesaplanır, amortisman süresi bulunur. Çukurova'da ortalama 15 yıl amortisman — bu fiyatın makul olduğunu gösterir.
3. Maliyet Yaklaşımı: Arsa değeri + yapı maliyeti. Yeni yapılar için kullanışlı, eski binalarda yanıltıcı olabilir.
Sahadan Gerçek
Adana'da iki benzer daire — biri Çukurova site içi 4. kat güney cephe, diğeri Seyhan ana yol üstü 1. kat kuzey cephe. Aynı m², %25 fiyat farkı. İşte "değerleme" budur.
İyi bir değerleme; metrekareyi değil, o metrekarenin nerede, ne durumda ve ne zaman olduğunu fiyatlandırır.